Bankacılık yaptığım yıllarda, o zamanki mevzuata göre bankanın kendi iç gayrimenkul değerleme biriminde her bölgede konunun uzmanı bir personel banka adına eksper yapardı, tabi şimdi nasılsa o yıllarda da yapılan bu ekspere biz şube çalışanları sürekli “düşük yazıyor” eksperler diye itiraz ederdik.

Bu anlamda günümüzdeki mevzuat ortada olmadığı için her banka kendine göre bir takım kurallar koyuyordu. Benim çalıştığım bankada işleri bir miktar hızlandırmak maksatlı olarak şube müdürlerine bile belirli bir rakama kadar  eksper yetkisi tanımlamıştı. Bugün baktığınız zaman bu durumun  ne kadar büyük riskler barındırdığını anlayabiliyoruz, düşünsenize hem hedefin peşinden koşan şube yöneticisi hem de o hedefe ulaşmada kilometre taşlarından biri olan ipotekli kredilerin teminatını oluşturan gayrimenkullerin eksperini yapma yetkisi.

Ama o yıllar bugünkü gibi sistemlerin olmadığı, ülkede hane başına yada kişi başına düşen kredi miktarının bugünden çok çok düşük olduğu, bankaların yollarda, çarşılarda, AVM içlerinde, üniversite bahar şenliklerinde, evet yanlış okumadınız üniversitelerin bahar şenliklerinde kek tadımı yaptırır gibi hiç bir geliri olmayan gençlere kredi kartı verdiği yıllardı.

Her neyse dönelim eksper işine, eksper konusunda pazarlama ekiplerini bilgilendirmek amaçlı  1 günlük bir sınıf içi eğitime çağırdılar İstanbul’a. Tabi eğitimin çok kıymetli olduğu “online uyduruk eğitimler” yerine sınıf içinde hem kurum personelinin birbiri ile kaynaştığı, tecrübelerini paylaştığı, biraz eğlendiği iş ortamından uzaklaşarak stresin bir miktar azaltıldığı, kurumların canavarca kar peşinde koşmadığı, “Nasıl personellerimizi daha eğitimli, diğer bankalardan bir adım önde başlatırız” düşünceleri ile o dönem Avrupa’nın en fazla eğitim veren kurumunda çalıştığım yıllardan bahsediyorum…

Eksper bilgilendirme eğitiminde eğitici uzman şöyle bir soru sordu sınıfta; “ Sizce bir gayrimenkulün kaç çeşit değeri vardır.” Bu soru karşısında sınıftaki herkes birbirine bakıyor, fısıltılarla eğitici uzmanın sorusunu birbirine tekrar ediyor, “bu nasıl soru?” Dercesine  sorulan sorunun bir tuzak soru mu? Öğretici bir soru mu olduğunu düşünmeye başladı, tabi eğitici uzman konunun hakimi, cevabı bizden beklemeden şöyle cevap verdi bir nefeste, “Alıcıya, satıcıya, emlakçıya, bankacıya, ekspere, aynı binada oturana, yan komşuya, aynı mahallede oturana, tapudaki memura, firma adına kayıtlıysa muhasebeciye” göre farklı fiyatlar vardır diyerek bizi dumura uğrattı. Bu eğitim sonrasında herkesin malının kendisine kıymetli olduğu sonucu ile eğitimi tamamlayıp Gaziantep’e geri döndüm.

Aslında konumuz gayrimenkul değerleme değil, yukarıdaki farklı değer bakış açılarının aynısı ülkemizde firmaların elde ettiği kâr konusunda da benzer bir durum ortaya çıkarıyor. Firma mali bilançosunu eline alan herkes kendine göre bir kâr hesaplaması, farklı bir bakış açısı, farklı bir noktadan hareketle firmalara bir yol çiziyor.

Örneğin; Firma sahibine göre kâr demek kurduğu şirketin para kazanması demek, firmada profesyonel bir yönetici varsa kâr demek onun başarısının önemli bir parçası demek, vergi dairesindeki memura  göre kâr demek vergi gelirlerinin artması demek, bankacıya göre kâr demek,  kredi değerlendirmesi yapılırken firmayı tahsis birimine daha güçlü anlatabilmek demek, firmada çalışan mavi yakalıya göre kâr demek patronun sürekli lüks içinde yüzmesi demek, listeyi bu şekilde uzatabiliriz.

Biz bu yazımızda temel olarak bankacıların kâr konusunda bakış açısını ele alacağız, son yılların popüler söylemi ile bankacılar firmaların elde ettiği kâr konusunda havalı adıyla  EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortisment), Türkçe ifadesi ile FAVÖK (Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi kâr) konusunda adapte olmuş durumda. Buradaki temel konu değerlendirme yapılan firmanın esas faaliyetlerinden kâr elde edip edemediğidir. Faaliyet kârı altında firmanın ödediği vergi, faiz, tek seferlik gelir yada giderler göz önünde bulundurulmadan en berrak şekilde yapılan işten para kazanılıp kazanılmadığı irdelenmektedir.

Yalnız burada dikkati çekmemiz gereken önemli bir durum söz konusudur, EBITDA Türkiye gibi genel olarak enflasyonist, faizlerin dünya ortalamasının üzerinde seyrettiği, gayrimenkul fiyatlarının ve dövizin volatilitesinin yüksek olduğu ülkelerde bize her zaman doğru sonucu vermez. Faizler yaklaşık 2 yıldır yukarı yönlü seyrediyor bu nedenle özellikle sermaye yetersizliği olan şirketler; burada bir ara parantez açmak isterim. Türkiye gibi genel olarak sermaye sorunu yaşayan, bankalara bağımlı bir üretim ve ticaret yapımız bulunduğundan “Sermaye yetersizliği olan şirketler” deyince herhalde ülkemizin %90’lık bir firma çoğunluğundan bahsettiğimiz unutulmamalıdır.

Dolayısıyla bankalar ile ilişkilerini sağlıklı şekilde devam ettirmek isteyen firmalar, çalıştığı bankaların tahsis birimleri de bu işlere bahsettiğim gibi detaylı baktığından, konuya bir miktar daha özen göstermelidir. Bu nedenlerle sadece faaliyet kârına bakmamalı, bununla birlikte son 3 yılda firmanın finansman giderlerine, kur farkı gelir ve giderlerine, gayrimenkul ve taşıt  giriş veya çıkışı var ise buradan elde edilen kâr veya zararlara bakmalı, tabiri caizse tahsis birimleri firmaları hesaba çekmeden firma muhasebe ve finansman birimleri ve en başta da sermayedar kendini mali açıdan hesaba çekmelidir. Bunu önden yapan firmalar bankalar karşısında psikolojik üstünlüğü eline alır, ne istediğini bilen bir firmaya mali bilanço da bir miktar destek oluyorsa bankalardan istediğini alır.

Son paragrafımızda da güncel ekonomik ortam ile ilgili kısa bir bilgilendirme yapalım. Yazımızın yayına hazırlandığı günlerde Temmuz PPK toplantısı sonuçlandı, politika faizi %46’dan %43’e indirildi, yaklaşık 2 yıldır devam eden yüksek faiz ortamında artık para arzı kredilerde bu kadar fazla regülasyon olmasına rağmen artıyordu, kısacası faizden gelen para enflasyonist oldu. Diğer önemli etken ise yüksek faiz ortamında yabancı kaynak yüksek firmalarda (yaklaşık firmaların %80’i desem yanlış olmaz) bozulan bilanço ve yapının konkordatolar ve istihdam problemleri yaratmaya başlamasıdır diyebiliriz. Konkordato demişken şöyle bir istatistik iletelim, 2025 yılı haziran ayı itibariyle konkordato alan firma sayısı 2024 yılının tamamına yakın rakamlara ulaştı, 2025 yılında 2024 yılına göre yaklaşık iki katına çıkan konkordato kararları konkordato alan firmalara tedarik sağlayan firmalarında bu durumlardan olumsuz etkilenmesine yol açıyor.

Para Piyasası kurulu bu yılda Ağustos ve Kasım aylarında olmayacak kalan 3 toplantının ilkinde 300 baz puan, kalan 2 toplantıda 250 baz puan ile yıl sonunda %35 politika faizi ile girersek, buna paralel olarak TCMB hedef enflasyonuna yaklaşmış oluruz. Yeni yılın ilk çeyreğinde ara verilip tekrar indirimlerle 2026 yılı 2. Çeyreğinden itibaren bir miktar daha az enflasyonist döneme gireceğimizi ümit ediyorum. Ülkemizin jeopolitik durumu, iç siyaset ile oluşacak farklı durumlardan ari olarak yorumladığımı da hatırlatmak ister, düşük ve dengeli faizli günlerde buluşmak üzere selam ve sevgilerimi iletiyorum.