“Başımı sokacak bir evim olsun yeter.” 45 yaşımı bitirip 46 yaşımdan gün aldığım bu günlerde; aklımın erdiği günlerden bu günlere yaklaşık 30 yıldır çevremde en çok duyduğum cümlelerden biridir yukarıdaki cümle.

Barınma ihtiyacı ilk insandan bugüne önemini ve değerliliğini koruyor, tekerlek icat edilmeden önce de önemliydi başını sokacak bir mağara, dijitalleşmiş dünyada her tarafımızı elektronik cihazların sardığı, adım attığımız her yerde bildirimlerin havada uçuştuğu 21. Yüzyılda da önemli.

2. Dünya savaşı sonrasında, ülkemizde toplumun özellikle köyden kente göçün hızlandığı 1950’li yılların başlangıcında sanayileşmenin hızlanması, tarımda modern aletlerin yaygınlaşmaya başlaması ile birlikte, “Köyde onca nüfusa bu tarlalar yetmez.” bakış açısı ile kente göç artmıştır. Kente gelen köylü nüfus belirli bölgelerde aynı köy, aynı kasaba aynı il yada aynı bölgenin insanları olarak belirli semtlerde “Gecekondu” yapmaya başlamış, demokratikleşme çabalarıyla toplumun sempatisini kazanmaya çalışan hükümetlerin seçim öncesi orman arazilerine, kamu arazilerine yapılan gecekondulara tapu vermesiyle daha da hızlanan göç artık kamu kaynakları kısıtlanınca bir miktar yavaşlamış olsa da, o günlerden bu günlere ev sahibi olma konusu ülkemizin büyük bir çoğunluğu için sorun olmaya devam ediyor.

Gelelim bu işin finans kısmına; Devlet aygıtı ülkemizde en büyük organizasyon, yukarıda ifade ettiğimiz gibi hükümetler tarafından belirli bir yıla kadar seçim yatırımı olarak bedava verilen arsalar, bir dönem özellikle kamu personellerinin lojman yatırımları ile konut ihtiyacı toplum içerisinde dengelenmeye çalışıldı. Ancak nüfus artışı ile birlikte evlenme oranlarının artışı, 2000’li yılların ortalarından itibaren evlilik ile birlikte boşanma oranlarının artışı ile birlikte metrekareler küçülmüş olsa da konut ihtiyacı büyüyerek devam etti.

Mart 2007 tarihinde yasalaşan Mortgage kanunu ile konut kredisinden alınan BSMV ve KKDF kaldırıldı. 2008 ABD Mortgage krizi ile birlikte parasal genişleme ile birlikte Türkiye’ye de epeyce kaynak aktı. Bununla birlikte arz ve talep tarafında ciddi bir hareketlilik yaşandı. 2020 Covid-19 pandemisiyle birlikte tüm dünyada dengelerin değiştiği, tüm insanlığın bir daha iki insanın bir araya gelemeyeceğini düşündüğü günlerde de yaşamak için tüm dünya merkez bankaları para basarak vatandaşına kaynak aktarmaya çalıştı. Basılan bu paralar da ihtiyacı olan ya da olmayan toplumun tüm kesimlerine geçici bir ferahlama yaratarak mal ve hizmet fiyatlarının tırmanmasına neden oldu. Anlayacağınız Covid sonrası 2000’li yılların başında doğan gençlerde baba ve annelerinden duydukları 1990’lı yılların enflasyonist ortamını tecrübe etmiş oldular.

2023 Mayıs ayı seçimleri sonrası artan enflasyon ve ısınmış ekonomik ortamın bir miktar dengelenmesi, talebi azaltarak ekonomiyi soğutma çabaları 67. Hükümetin Ekonomi Bakanı Mehmet Şimşek’in önemli ödevlerinden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu süreçte yazımızın konusu olarak konut tarafı ile ilgili bir yandan hızla artan faizlerle vatandaşın konuta olan talebi soğutulmak istenmiş, çift bacaklı regülasyonlarla aynı evde yaşayan ailede de tapulu bir ev var ise 2. Evin kredili alımına birtakım kısıtlamalar getirilerek konut fiyatlarının tırmanması durdurulmak istenmiştir.

Bu kısıtlamalar vatandaşın konuta olan talebini azalttı mı derseniz yazımızın yayına hazırlandığı Ekim ayı itibariyle TÜİK istatistikleri şöyle; Eylül 2025 itibariyle Türkiye’de 150.657 adet, Ağustos 2025 itibariyle 143.319 adet, Temmuz 2025 itibariyle 142.858 adet konut satışı yapılmış, Ocak – Eylül döneminde 1.128.727 adet satılarak 2024 yılının aynı dönemine göre %19,2 oranında artış sağlanarak vatandaş adeta ekonomi yönetimine meydan okumaktadır.

Konunun başka bir boyutu ise biraz trajikomik; 2023 haziran ayında kurulan hükümet faizleri hızla arttırarak talebi azaltıp, yabancı yatırımcıyı döviz getirerek ülkemizde yatırım yapmaya teşvik etmeyi önemli adımlardan biri olarak topluma açıklamış, bu yönde adımlarını hızlandırmıştır. 2025 yılı ilk 9 ayında ise yurtiçi yerleşiklerin yurtdışında konut yatırımı 2,5 mia usd’yi geçmiş, Türkler ağırlıklı konut yatırımı BAE-Dubai ve Yunanistan’a yapmıştır. Bu durum bize bu olaya farklı bir gözle bakma şansı da vermiştir. Son 5 yılda yaşanan ülkemizdeki gelir piramidinde servet transferinin de ipuçlarını vermektedir. Ortanın üstü ve üst gelir grubu vatandaşlar yurtdışına gayrimenkul yatırımını hızlandırmış, yurtiçindeki satışların %69’luk kısmın 2. El konut olduğu göz önünde bulundurulursa mevcut konut arzının yeterli olmadığı, bir de sıkışan tüccar, sanayici ve girişimcinin mevcut konut yatırımını nakde döndüğü sonucunu çıkarabiliriz.

Sonuç olarak; yurtdışından kaynak girsin diye atılan adımlar, konut fiyatlarının artmasına engel olmak için yurtiçindeki regülasyonlar konut yatırımcısının parasını yurtdışına çıkarmasına neden olmuştur. Regülasyonlardan ve ÜFE kaynaklı arz yavaşlamış, bu durum yurtiçi gayrimenkul fiyatlarının sınırlıda olsa artmasına neden olmuştur.

Bunlara ilave olarak yazımızın yayına hazırlandığı günlerde konumuzu ilgilendiren, Meclise sevk edilen ve yasalaşma sırası bekleyen kanunlar arasında konut kirası istisnasının kaldırılacağı, mülk sahibinin kredi faizlerini kira gelirlerinden düşülmesinin kaldırılacağı, şeklinde maddeler kamuoyu tarafından tartışılıyor, eğer bu yasalaşırsa Türkiye’de yatırımcının konuta olan ilgisinin bir miktar daha azalacağı, konut probleminin daha derinleşeceği ve yatırımcının yurtdışına çıkacağı beklenmektedir.

Bir önceki paragrafta ifade ettiğimiz yatırımcının yurtdışına çıkışını bir miktar engelleyecek 2 konu olabilir; birincisi 23 Ekim tarihli PPK toplantısı ile TCMB politika faizini 40,5’ten 100 baz puan indirerek %39,5’a çekmesiyle, bir önceki ayın politika faizi indirimi sonrası konut kredisinde indirim yapmayan bankalar bu faiz indirimi sonrası bir adım atarsa konut piyasasının bir miktar daha hızlanmasına neden olur, ikinci konu ise haftalık bazda %15’ler seviyesinde yukarı giden altının özellikle 0-5 mio TL aralığında yer alan konut piyasasının hareketlenmesiyle bir miktar yukarı yönlü hareketler görebiliriz.

Sonuç olarak inşaat sektörünün yavaşlaması hem Türkiye’nin büyüme hızını yavaşlatıyor, hem istihdam tarafında sorunlar çıkartıyor, hem de hane halkının ev sahibi olma oranlarını aşağıya çekiyor, önümüzdeki nesillerin daha kolay ev sahibi olacağı bir dönemin gelmesini umut ederek yazımı tamamlıyorum. Sevgiler, selamlar…