3 Bay Gayrimenkul ortaklarından gayrimenkul danışmanı Müslüm Bahçeci ile 2025 yılında gayrimenkul piyasasını, yatırım trendlerini ve yurt dışı fırsatlarını konuştuk.
18 yıllık deneyimiyle sektöre yön veren Müslüm Bahçeci, bu sayımızda hem lokal hem de uluslararası yatırım stratejilerini bizlerle paylaştı. Gayrimenkulde zamanlama her şeydir! Müslüm Bahçeci’ye göre bu yılın ikinci yarısı kazanç fırsatlarıyla dolu olacak.
– Öncelikle sizi tanıyarak başlayabilir miyiz?
Güzel evler satma konusunda iddialıyım ama güzel cümleler yazma konusunda çok iddialı olduğum söylenemez... Öyle olsaydım zaten yazar olurdum :) Bu sebepten dilim yettiğince size kendimden bahsetmeye çalışacağım. Sebep mi? Milyonluk mülklerinizi nasıl bir adama emanet ettiğinizi bilmeye hakkınız var!
Konuya girecek olursam; “Villa, Villa Arsası ve Lüks Konut” alanında uzman gayrimenkul da-nışmanıyım. Lüks mülklerinizi hak ettiği şekilde temsil etmek için aşağıda uzun uzun yazdığım eğitimleri aldım. Emlak sektöründeki 14. yılım ve bunun son 6 yılı “Lüks Konut Uzmanı” olarak devam ediyor. İşim, yaşam tarzıma yön veren en büyük aktörlerden bir tanesi. Delil olarak belirtmek isterim ki; şu anda bu yazıyı 27 Aralık 2020 Pazar günü ve saat 23:42’de yazıyorum.
1975 Gaziantep doğumluyum. Evliyim. Paşam Güven Enes 15, küçük aşkım İpek 10 yaşında. Eşine, çocuklarına ve işine âşık bir adamım! İlk, orta ve lise eğitimimi Gaziantep’te tamamladım. Lafı her geçtiğinde gurur duyarak dile getirdiğim “Gaziantep Lisesi” mezunuyum. 2001 yılında İzmir Dokuz Eylül Üniversitesi Maki-ne Mühendisliği bölümünden derece ile mezun oldum.
Yurtiçinde; 2003-2005 tarihleri arasında Gülsan Holding’te, 2005-2007 yıllarında Turkcell Ku-rumsal Hizmetler’de çalıştım. 2007-2008 yıllarında AS-KA İnşaat bünyesinde yurtdışında şantiye şefliği yaptım. 2008 yılında gayrimenkul sektöründe “Nitelikli Danışmanlık” açığını fark edince 3 ortak olarak bir RE/MAX ofisi açtık. Bu sayede, gayrimenkul sektörü ile tanışmış oldum. Kurucu ortağı olduğum 3 Bay Gayrimenkul Gaziantep emlak sektöründe hatırı sayılır bir konumda ve 20 gayrimenkul danışmanı ile yoluna istikrarlı bir şekilde devam etmektedir. Bunların yanında TÜGEM (Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri) Kurucu İl Başkanlığı yaptım. Buradaki amacımız daha iyi bir emlak sektörü için çalışmalara öncülük yapmak. İşinizi çok sevince sonuç bu oluyor işte, yorulmadan bıkmadan keyifle çalışıyorsunuz. Bendeki olay da bu sanırsam. Bu hikâye çok uzar bu yüzden kısa kesiyorum ve diyorum ki;
Bir gün bir gayrimenkulde yolumuzun kesişmesi dileğimle...!
– 2025 yılı gayrimenkul sektörü nasıl başladı?
2025 yılı gayrimenkul sektörü için nispeten durgun başladı. TÜİK verileri farklı bir tablo çizse de, özellikle bizim bölgemizde satışların yavaşladığını net bir şekilde gözlemliyoruz. Bu dö-nemde daha çok küçük yatırımcıların ve orta gelir grubundaki bireylerin mülk sahibi olma çabası içinde olduğunu görüyoruz. Artan fiyatlar alım gücünü her geçen gün biraz daha zorlu-yor. Bu nedenle birçok insan, gelecekte hayalini kurduğu ya da hak ettiği mülke ulaşabilmek için şimdiden küçük adımlar atmaya, daha erişilebilir gayrimenkullerle yatırım yapmaya yö-neliyor.
–Ekonomik dalgalanmalar sektörü nasıl etkiledi?
Ekonomik dalgalanmalar ve yüksek faiz oranları, emlak sektöründe doğal olarak bir durgunluğa yol açıyor. Bu da zaman zaman fiyatlarda gerileme veya durağanlık olarak karşımıza çıkabiliyor. Şu an sektörü özetlemek gerekirse, özellikle bitmiş ve hazır stok konutlarda, fiyatların maliyetine ya da maliyetin bile altına düştüğünü görüyoruz. Bu aslında alıcılar için büyük bir fırsat. Yüksek faiz oranları göz korkutabilir ama uzun vadede düşünüldüğünde, şu an alınan bir konut gelecekte çok daha değerli olacak. Çünkü faizler düştüğünde konut fiyatlarında ciddi bir artış kaçınılmaz. Bugün yüksek faizle kredi kullanarak ev alanlar, ileride faiz oranları düştüğünde yapılandırma yaparak finansmanlarını daha avantajlı hale getirebilirler. Böylece hem uygun fiyata bir mülk sahibi olacaklar hem de uzun vadede oldukça kârlı bir yatırım yapmış olacaklar.
–Bugünün yatırımcı profili nasıl şekilleniyor?
Şu an yatırımcı profiline baktığımızda, paranın çok değerli olduğu bu ekonomik dönemde iki ana gruptan bahsedebiliriz. Birincisi, gerçekten ihtiyaçtan dolayı alım yapan ihtiyaç sahipleri. İkincisi ise, piyasadaki fırsatları değerlendirip uygun fiyata mülk alarak kısa vadede kâr elde etmeyi hedefleyen yatırımcılar. Açıkçası, böyle dönemlerde bu tür alıcı profillerinin ortaya çıkması kaçınılmaz. Zaman zaman bu durumu eleştiriyoruz; kimi zaman “ölücü”, “mezarcı” veya “akbaba” gibi tanımlamalar kullanıyoruz. Ancak işin gerçeği şu ki, yatırımcı kim olursa olsun piyasanın dinamiklerine göre hareket eder. O yüzden kızmaya gerek yok. Ekonomi neyi gerektiriyorsa, insanlar da kendi çıkarlarını korumak adına o yönde hareket ediyor. Biz profesyonel bir gözle baktığımızda, piyasadaki bu hareketliliğin tamamen doğal olduğunu görüyoruz.
–2025 yılı gayrimenkul yatırımcısı için nasıl bir yıl olacak?
2025 yılında gayrimenkule yatırım yapan herkesin kazançlı çıkacağını düşünüyoruz. Elbette her-kes kendi bütçesine ve ekonomik koşullarına göre yatırım yapacak, ancak doğru seçimlerle her yatırımcı için kârlı fırsatlar mevcut.
Kazanç oranları, yatırım yapılan gayrimenkulün türüne, bulunduğu bölgeye ve şehre göre değişecektir. Ancak 2025 yılı için öncelikli olarak arsa yatırımı, ardından arazi yatırımı ve son olarak konut yatırımı yapmayı tavsiye ediyoruz.
Özetle, bütçesi ne olursa olsun, herkesin büyük ya da küçük demeden bir gayrimenkul edinmeye çalışması gerektiğine inanıyoruz. Çünkü bugün atılan adımlar, yarının büyük kazançlarına dönüşebilir.
– Yatırım tercihleri neye göre şekilleniyor?
Bu sorunun cevabı aslında oldukça kapsamlı, ancak özetlemek gerekirse; konut yatırımcısı genellikle pasif gelir elde etmek amacıyla hareket ediyor, yani kira getirisi için konut satın alan bir kesim var. Bir diğer kesim ise tamamen ihtiyaç odaklı, yani barınma ihtiyacını karşılamak için konut alıyor.
Öte yandan, gayrimenkul yatırımcısının büyük bir bölümü arsa ve arazi yatırımlarına daha fazla ilgi gösteriyor. Çünkü bu alanlarda uzun vadeli değer artışı ve kazanç potansiyeli daha yüksek olabiliyor.
Sonuç olarak, yatırımın şekli tamamen yatırımcının beklentilerine, ihtiyaçlarına ve danışmanından aldığı yönlendirmeye bağlı olarak değişiyor. Her yatırımcı kendi hedeflerine göre en uygun yolu seçmeli.
– Kısa süreli kiralamalara yönelik ilgi artıyor mu?
Kısa süreli kiralama yapılabilecek portföylere olan ilginin artarak devam edeceğini düşünüyorum. Çünkü nispeten küçük bütçelerle yapılan bu yatırımlar, kısa vadede kendini amorti edebiliyor.
Özellikle küçük ve orta ölçekli yatırımcılar için bu, pasif gelir elde etmenin etkili bir yolu haline geldi. Günümüz ekonomik koşullarında, enflasyon ve artan yaşam maliyetleri nedeniyle insanlar ek gelir kaynakları arayışında. Bu noktada, kira getirisi sağlayan gayrimenkuller de en cazip seçeneklerden biri olarak öne çıkıyor.
– Yurt dışı yatırımlarınızdan bahseder misiniz?
3Bay Gayrimenkul olarak bir süredir Dubai ve Kıbrıs’ta satışlar gerçekleştiriyoruz ve müşterilerimize yurt dışında da hizmet vermeye başladık. Çok yakında Londra pazarına da giriş yaparak, oradaki mülkleri de müşterilerimize sunmaya başlayacağız. Şu anda bu pazarda da detaylı araştırmalar yapıyor, en doğru yatırımları belirlemek için titizlikle çalışıyoruz.
Bizi bu adımı atmaya yönlendiren en büyük etkenlerden biri, Türkiye’deki vergilendirme sistemi, kira amortisman sürelerinin uzaması ve mülk fiyatlarının hızlı artışı. Bu durum, yatırımcıların alternatif arayışına girmesine neden oldu. Biz de müşterilerimizin taleplerine en iyi şekilde yanıt verebilmek için uluslararası pazarlara açıldık. Dubai ve Kıbrıs’ta olduğu gibi Londra’da da güçlü bağlantılarımız var ve bu pazarlarda ciddi satışlar gerçekleştiriyoruz.
Bu vesileyle buradan da duyurmuş olalım: Yurt dışında yatırım yapmak isteyen tüm müşterilerimi-ze, güvenilir ve profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaya hazırız!
– Dubai’de yatırımın avantajları neler?
Türk yatırımcılar, Dubai’de en çok kira getirisi açısından avantajlı gayrimenkulleri tercih ediyor. Bunun en büyük sebeplerinden biri, Dubai’de kira gelirine herhangi bir vergi ödenmemesi.
Ayrıca, yıllık kira getirisi oranları %8 ile %12 arasında değişiyor, bu da mülkün ortalama 10 yıl gibi kısa bir sürede kendini amorti etmesi anlamına geliyor. Türkiye ile kıyaslandığında bu, yatırımcılar için inanılmaz avantajlı bir durum.
Üstelik Dubai, enflasyonun olmadığı bir piyasa ve kira getirisi döviz bazlı olduğu için yatırımcılar kur korumalı bir gayrimenkul yatırımı yapmış oluyor. Bunun yanında, mülk değer artışı da ciddi bir avantaj sağlıyor. Kısacası, Dubai’de yatırım yapmak hem güçlü kira getirisi hem de uzun vadede yüksek değer artışıyla çift yönlü kazanç sunuyor.
– Döviz bazlı yatırım yapmanın etkileri neler?
Türk yatırımcılar için Dubai ve Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı yapmanın en büyük avantajı, yatırımlarının döviz bazlı olması. Eğer yatırım amaçlı alım yapıldıysa, elde edilecek kira geliri de döviz cinsinden olduğu için dövizdeki dalgalanmalardan etkilenmek bir yana, tam tersine avantaj sağlanıyor. Risk konusuna gelince, herhangi bir risk öngörmüyoruz. Zaten riskli görsek bu pazarlara girmezdik. Burada riskten çok, fırsatlarla dolu kazançlı yatırımlardan bahsediyoruz.
– 2025 yılı için yatırımcılara tavsiyeleriniz nelerdir?
2025 yılında gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcılara ve müşterilere tavsiyemiz; kesinlikle çok fazla zaman kaybetmeden bir an önce akıllarındaki gayrimenkul yatırımlarını yapsınlar. Çok inceleyip sık dokumaya gerek yok; tabii ki araştıracaklar, iyi bir danışmanla çalışacaklar, bunu bi-linçli bir şekilde yapacaklar. Ama dediğim gibi çok zaman kaybetmemeleri lazım çünkü kaybedecek-leri zaman onların kârından götürme durumu olabilir. Bu sene ikinci yarıda özellikle hızlı bir, yani artan trendli bir gayrimenkul piyasası bizi bekliyor.
